Theo luật sư, chủ căn hộ có nước sinh hoạt thấm xuống tầng dưới phải chịu chi phí sửa chữa đối với những hạng mục thuộc sở hữu riêng.
Liên quan đến thắc mắc của độc giả Kim Huỳnh về việc “Ai trả tiền sửa nước thấm xuống tầng dưới”, có 51% độc giả tham gia khảo sát cho rằng phải trích quỹ bảo trì, 42% bạn đọc nêu quan điểm chủ căn hộ gây thấm dột phải chịu chi phí.
Giải đáp vướng mắc của độc giả, luật sư Đặng Hoài Vũ, Trưởng văn phòng luật sư Đặng Hoài Vũ và cộng sự, khẳng định gia đình chị Kim Huỳnh không phải bỏ tiền ra để khắc phục tình trạng thấm nước của căn hộ phía trên.
Theo luật sư, trách nhiệm thuộc về chủ sở hữu căn hộ phía trên nếu xác định hạng mục hư hỏng thuộc sở hữu riêng hoặc ban quản lý nếu hạng mục hư hỏng thuộc phần sở hữu chung.
Căn cứ quy định tại Điều 32 Thông tư 05/2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở thì: Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.”
Hiện, chủ sở hữu căn hộ phía trên yêu cầu Ban quản lý phải sử dụng kinh phí bảo trì để sửa chữa thì phải xác định được phần hư hỏng thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Bởi chi phí bảo trì chung cư chỉ dùng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023.
Cụ thể, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị nhà chung cư không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
Trong trường hợp tình trạng thấm nước xảy ra đối với căn hộ của chị Kim Huỳnh được xác định là do mạch sàn toilet của căn hộ phía trên gây ra. Như vậy, cần xác định, mạch tường toilet của căn hộ phía trên có thuộc phần sở hữu chung hay không.
Trước tiên, cần xem xét tại hợp đồng mua bán nhà chung cư có thể hiện rõ: các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng hay thuộc sở hữu chung. Nếu hợp đồng không xác định rõ thì căn cứ quy định tại Điều 142 Luật Nhà ở xác định như sau:
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (không gian nhỏ được xây dựng ở bên ngoài các tầng trên tiếp xúc với thiên nhiên của một tòa nhà) gắn liền với căn hộ đó.
– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư
– Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư…
– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó…
– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt…
Như vậy, có thể xác định phần mạch tường bị bung trong nhà vệ sinh của căn hộ phía trên được xác định là thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ. Nếu chủ sở hữu căn hộ phía trên yêu cầu sử dụng kinh phí bảo trì để sửa chữa thì họ phải có trách nhiệm chứng minh phần hư hỏng thuộc phần sở hữu chung của chung cư, nếu họ không chứng minh được thì phải có trách nhiệm chi trả kinh phí sửa chữa.
Trong trường hợp họ vẫn không hợp tác khắc phục việc sửa chữa hoặc đề nghị Ban quản lý sửa chữa thì chị Kim Huỳnh có thể khiếu nại đến Ban quản trị đề nghị họ ngưng cung cấp điện, nước cho căn hộ phía trên, do hư hỏng gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng đến căn hộ của chị. Hoặc chị Kim Huỳnh có thể khởi kiện ra tòa án nếu sự việc diễn ra lâu dài gây thiệt hại thực tế cho gia đình.
Hải Duyên
Thông báo: Baoangiang.com rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến cũng như bài vở của bạn đọc gần xa. Quý bạn đọc có tin bài muốn cộng tác xin gửi về địa chỉ email: [email protected] hoặc zalo: 0909090909.
Chúng tôi sẽ có nhuận bút tương xứng với chất lượng của bài viết nếu bài viết của Quý đọc giả được chọn để đăng trên trang của chúng tôi. Xin cám ơn!
